La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil concerne l’ensemble des clôtures séparatives de deux biens immobiliers : les murs, les fossés, les haies d’arbres …

La mitoyenneté est une copropriété, sous la réserve que les murs appartenant au domaine public ne font pas l’objet de mitoyenneté.

Toute clôture séparative est présumée être mitoyenne, à défaut de preuve contraire, mais toutes les séparations ne sont pas mitoyennes.

La preuve de la mitoyenneté

• Par un acte sous seing privé signé par les deux voisins qui conviennent conjointement de la construction d’une clôture entre leurs deux biens,
• Grâce à l’existence d’un acte notarié accompagnant l’acte de vente
• Par la prescription trentenaire : Si un propriétaire peut prouver qu’il a entretenu la séparation pendant 30 ans, elle est réputée être mitoyenne.

Reconnaître un mur mitoyen

Un mur, entre deux surfaces immobilières n’est pas systématiquement mitoyen, il existe des cas dans lesquels le mur est privatif :

• Lorsque son sommet présente un seul plan incliné : le propriétaire est alors celui vers lequel l’inclinaison penche
• Le mur porte des tuiles ou des corniches qui dépassent d’un seul côté
• Le mur sépare des bâtiments de hauteurs différentes … alors, le mur est mitoyen jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé.
• Le mur est construit en retrait de la limite séparative, même de quelques centimètres

Un mur de soutènement est obligatoirement un mur privatif.

Droits et devoirs de copropriétaires en cas de mitoyenneté

Chaque propriétaire utilise la séparation comme il le souhaite, à la seule réserve est de ne pas nuire aux droits de son voisin. Il est ainsi autorisé de réaliser des travaux, de planter des végétaux, de mettre des palissades (à condition que les plantations et les aménagements ne dépassent pas de la hauteur du mur).

Les frais d’entretien doivent être partagés entre les deux propriétaires sauf si des dégâts sont de la responsabilité d’un seul d’entre eux.

La mitoyenneté impose néanmoins, quelques interdictions :

• Faire des aménagements susceptibles de compromettre sa solidité
• Adosser une construction sans le consentement du co-propriétaire

La fin de la mitoyenneté

• Par le rachat de la part de copropriété de son voisin,
• Par l’abandon du droit de mitoyenneté.

Viole le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel qui rejette l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage au motif que l'auteur des nuisances n'est pas propriétaire.

« l'action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage constitue non une action réelle immobilière mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle »;

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043566047?isSuggest=true

Le code de la consommation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dispose que :

« Pour l'application du présent code, on entend par :

- consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

- non-professionnel : toute personne morale qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

- professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel. »

Selon la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, seuls les contrats conclus en dehors et indépendamment de toute activité ou finalité d'ordre professionnel, fût-elle prévue pour l'avenir, dans l'unique but de satisfaire aux propres besoins de consommation privée d'un individu, relèvent du régime de protection du consommateur en tant que partie réputée faible (CJCE, 3 juillet 1997, C-269/95, points 16 et 17 ; CJCE, 20 janvier 2005, C-464/01, point 36 ; CJUE, 25 janvier 2018, C-498/16, point 30 ; CJUE, 14 février 2019, C-630/17, point 89).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 mars 2022, 21-10.487, Publié au bulletin - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Un procès-verbal de bornage peut constituer un titre opposable au fond servant, lorsqu'il comporte l'accord des propriétaires des fonds concernés.

(article 691, alinéa 1er, du code civil et arrêt du 17 février 2022)

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045267287?init=true&page=1&query=20-19.954&searchField=ALL&tab_selection=all

Le propriétaire qui vient d'acheter un logement occupé par un locataire et qui veut lui donner congé, doit respecter certains délais :

• Si c'est un congé pour reprise du logement :
  • Il doit attendre 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat.
  • Il doit attendre le terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat.
• Si c'est un congé pour revendre le logement :
  • Il doit attendre le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.

Il doit attendre le terme du contrat en cours si l'échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat

La Communauté d’agglomération du Pays basque a adopté le principe de la compensation des meublés touristiques sur les 24 communes classées en zone tendue.

À compter du 1er juin 2022, pour tout logement qui ferait l'objet d’une demande de changement d’usage vers la location touristique, le propriétaire devra créer un logement destiné à la location classique.

Ces nouveaux logements devront se situer dans la même ville que celui passé en location touristique, et offrir au moins la même surface. Les locaux commerciaux de rez-de-chaussée sont exclus, « afin de favoriser le maintien de commerces de proximité ».

Les types de biens sont concernés : Essentiellement, les résidences secondaires louées comme meublés touristiques.

Ne sont pas concernées :

• Les résidences principales mises en locations touristiques dans la limite de 120 jours par an.
• Les logements loués à des étudiants au moins neuf mois
• Les logements inclus dans l’emprise de la résidence principale.

En cas de congé donné au locataire pour motif de vente du logement, le propriétaire a l'obligation de le proposer d'abord à l'achat au locataire.

La Cour de cassation ( Décision - Pourvoi n°21-12.179 | Cour de cassation )  rappelle que le prix proposé au locataire doit être en adéquation à celui du marché et les informations données au locataire, loyales et sincères.

La loi prévoit par ailleurs que le congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043302258

Entrée en vigueur : les dispositions du décret entrent en vigueur le 28 mai 2022.

Il précise :

• Les obligations d’information pré-contractuelle auxquelles les professionnels sont tenus à l’égard des consommateurs, en application de l’article L. 221-5 du code de la consommation, préalablement à la conclusion de contrats à distance et hors établissement,
• Procède à des ajustements rédactionnels prévus par la directive EU 2019/2161, notamment, sur la communication obligatoire au consommateur des coordonnées du professionnel.

En conséquence, sont modifiés :

-l’annexe à l’article R. 221-1 du code de la consommation relative au modèle-type de rétractation,

-l’article R. 221-2 du même code qui précise les informations pré-contractuelles communiquées au consommateur en application des 4°, 5° et 6° de l’article L. 221-5,

-l’article R. 221-3 et son annexe, relatifs à l’avis d’information concernant l’exercice du droit de rétractation

-l’article R. 221-4 sur les informations fournies en cas d’enchères publiques.

Le «bornage» est une opération de délimitation foncière légale et permanente, par la pose de bornes, ce qui permet la matérialisation d'une limite entre des fonds contigus. Cette opération doit être contradictoirement réalisée en application de l'article 646 du Code civil.

Le bornage, qui peut être demandé amiablement ou judiciairement, a une validité permanente : Une fois réalisé, le plan de bornage, pour être valable, doit être signé par tous les propriétaires contigus d’un terrain.

Il ne peut plus être contesté ensuite et ne peut faire l’objet d’un nouveau bornage par un juge.

Le plan de bornage, est un document juridique réalisé par un expert, le géomètre, seul professionnel habilité à le réaliser

Le bornage n’est pas obligatoire, sauf si l’un des propriétaires en fait la demande.

Lorsqu’il a été réalisé, il est irrévocable.

Lorsqu’il existe, il peut être trouvé :

• Dans les actes notariés de propriété,
• Ou dans les archives des géomètres-experts. Le plan de bornage est disponible auprès du géomètre-expert qui l’a réalisé et qui a l’obligation de le conserver.
• Les Géomètres-Experts disposent aussi d’un outil de cartographie foncière qui peut être consulté

Le plan de bornage ne doit pas être confondu avec le plan cadastral

• Le plan cadastral est un document administratif à caractère fiscal. Il sert à définir l'assiette des impôts fonciers et ne garantit pas les limites de la propriété. Il ne constitue donc pas une preuve de la propriété foncière d’un terrain.
• Le plan de bornage matérialise physiquement les limites d’une propriété. Il donne les informations concernant les limites réelles et sur la superficie d’un terrain. Seul le plan de bornage, associé au procès-verbal de bornage du géomètre-expert, garantit les limites de propriétés et la superficie réelle d’un terrain. Le plan de bornage prévaut sur le cadastre.
• Pour être opposable à un tiers en cas de contestation de propriété, un plan de bornage doit avoir été préalablement publié au service de publicité foncière.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 19 janvier 2022, 21-11.095, 

Dans un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel, les clauses qui imposent de recourir à une conciliation, une médiation ou un arbitrage avant tout recours judiciaire sont des clauses abusives.

1- Elles suppriment ou limitent l'exercice du droit d'agir en justice.

C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans l'arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 janvier 2022.

Le professionnel ne peut donc plus imposer conventionnellement ce type de clause.

2- Par ailleurs, même si l’article 750-1 du code de procédure civile impose désormais de passer par un mode alternatif de litige puisqu’il énonce que « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros … », le texte laisse le choix du mode de résolution amiable : conciliation, médiation ou tentative de de procédure participative. Le mode de résolution ne peut donc être imposé au consommateur. 

Le bornage n’est pas obligatoire mais il permet de fixer les limites séparatives de deux terrains contigus, d'un point de vue juridique et matériel et d’éviter des conflits de voisinage.

Il permet aussi, notamment, lors de l'acquisition d'une propriété, de vérifier que la superficie indiquée par le vendeur est conforme.

En revanche, le bornage ne peut être entrepris s'il a déjà été effectué ou si le terrain en question est privé et contigu à une parcelle du domaine public.

1-Qui peut demander le bornage d'un terrain?

D'après l'article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Avec la jurisprudence, la notion de « propriétaire » a été élargie et comprend également l'usufruitier, le nu propriétaire….).

2-Deux types de recours sont possibles :

• Le bornage dit « à l'amiable »

Faire appel à un conciliateur de justice (un recours qui n'engage pas de frais) pour la réalisation d'un accord écrit.

• Le bornage dit « judiciaire » (à condition qu'un précédent bornage en bonne et due forme n'ait pas été réalisé auparavant.)

Dans ce cas, le juge du tribunal judiciaire peut être saisi à tout moment, après échec d’une tentative de conciliation)

3-Comment fixer légalement les limites de propriété ?

Un géomètre-expert dressera un procès-verbal de bornage qui délimitera par écrit les limites entre les terrains et sera signé par les parties concernées pour conférer ainsi une valeur contractuelle.

Depuis le 1er juillet 2010, le géomètre a pour obligation d'enregistrer le procès-verbal de bornage effectué dans la base de données « Geofoncier » de l'Ordre des géomètres-experts pour sa conservation et son archivage.

4-L'enregistrement du document au service de publicité foncière est facultatif, mais sa publication par l'intermédiaire d'un notaire permet d'éviter toute contestation des propriétaires actuels et futurs ou encore des héritiers.

En savoir plus :

Bornage de terrains | service-public.fr