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BAIL D’HABITATION : LE CONTRAT

« La justice a pour finalité la restauration de la paix »

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et définit ainsi les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit être établi par écrit et suivre le modèle-type défini par la loi Alur.

Pour toutes les locations d'habitation, le bail est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Qui doit le remplir ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Il doit respecter le contrat-type défini par la loi Alur.
Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, ...), les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire. La part qui incombe au locataire est plafonnée et ne peut dépasser celle du propriétaire.

Rappel des clauses abusives d'un bail d’habitation

Lorsqu’un contrat de bail contient une clause abusive, elle est considérée comme nulle. Cela signifie que le locataire n'a pas à la respecter, il n'a pas non plus besoin d'intenter une action en justice pour en demander l'annulation.

Ces clauses sont réputées inexistantes.

Les clauses abusives sont énumérées par l'article 4 de la loi de 1989. La jurisprudence tend à la compléter. Ce sont, notamment, celles :

  • Qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables 
  • Celles par laquelle le locataire est obligé de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
  • Qui imposent au locataire de payer son loyer par prélèvement automatique, ou par la signature par avance de traites ou de billets à ordre
  • Par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire
  • Qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun du logement
  • Par lesquelles le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives
  • Qui prévoit la résiliation du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que :
    • le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie,
    • la non-souscription d'une assurance des risques locatifs,
    • le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués.
  • Qui autorisent le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat
  • Qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble
  • Qui interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • Qui imposent au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie lorsque celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice
  • Qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 mois (pour les locations vides)
  • Qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité
  • Qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • Qui imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent autres que le dépôt de garantie et les éventuels honoraires du professionnel mandaté (qui ne peuvent concerner que la visite, la constitution du dossier, et la rédaction du bail)
  • Qui font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance de loyer
  • Qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
  • Qui interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours
  • Qui permettent au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé non-susceptible d'appel
  • Qui imposent au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.

Rappel : légalement, la demande par le bailleur d'une somme d'argent (chèque, espèces,) servant à "réserver" le logement est interdite. De manière générale, aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature effective du bail. Les éventuels honoraires d'agence, le dépôt de garantie et le premier loyer sont à verser en même temps que la signature du bail.

Les clauses facultatives

Les clauses facultatives permettent de prévoir d'autres dispositions, conformes à la loi et signées par les deux parties.


Ces mentions sont très diverses et peuvent porter par exemple sur l'obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, ou bien sur le règlement d'avances sur charges. Le bail peut aussi prévoir une durée de location plus longue que celle fixée par la loi.

 

La durée du bail

 

La durée du contrat de location va être déterminée par la qualité du propriétaire et le type de bien loué :


Un bail de 6 ans : lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.


Un bail de 3 ans : lorsque le bailleur est une personne physique*, c'est la durée minimale d'un bail pour un logement vide, et la plus fréquemment utilisée.


Un bail de 1 an : C'est la durée minimale d'un bail pour un logement meublé.

Pour un logement vide, cette durée peut éventuellement s'appliquer si le propriétaire est une personne physique* et qu'il justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail «de courte durée».

 

Les raisons doivent être précisées dans le contrat :

  • Retour en France prévu lorsque le propriétaire est installé à l'étranger.
  • Attente d'une mutation dont on connaît la date à l'avance ou d'une mise à la retraite programmée.
  • Permettre à un enfant de suivre ses études dans le logement.

Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement et le locataire devra partir. Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.


Un bail de 9 mois : Valable pour les locations meublées destinées aux étudiants. Dans ce cas, le bail prend fin à son terme sans que les parties soient obligées de donner congé.

les documents à annexer au contrat 

Liste des documents devant être annexés au contrat de location :

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit fournir une copie des extraits concernant :

  • La destination de l'immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
  • L'usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …).
  • Le nombre de millièmes soumis aux charges.

Qui est titulaire du bail ?

 

Un couple marié : Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage).

Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit.

Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires.

Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce.


Un couple non marié :

1- L'union libre : Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :

  • soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
  • soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé.

En cas de décès ou d'abandon de domicile :

  • Si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant, bénéficie de la poursuite du bail,
  • Si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.

 

2- PACS (Pacte Civil de Solidarité) : Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités :

  • Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux.
  • Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire.

Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.


En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.

 

Le bailleur peut-il facturer des frais de bail ou des frais de quittances ?

Lorsque le bail est signé de particulier à particulier, la loi n'autorise pas au bailleur de facturer cet acte au locataire. Seul le cas d'intervention d'un huissier en cas de désaccord sera facturé entre le propriétaire et le locataire.


Pour les particuliers comme pour les professionnels, la quittance mensuelle doit être gratuite (ni frais de rédaction, ni frais d'envoi).

Aucun frais de relance ne peut être facturé.


Sont considérés illégaux les frais de facturations pour :

  • Encaissement des chèques,
  • Visite technique annuelle,
  • Honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location,
  • Frais de clôture du dossier,
  • Frais de réservation de location.