LA CAUTION DANS LE BAIL D'HABITATION
NOTA : Ne pas confondre « caution » et « dépôt de garantie » : La caution est une personne et non une somme d’argent. Lorsqu’une personne se porte caution d’un locataire, elle s’engage à payer le loyer et les charges si celui-ci est dans l’incapacité de le faire. Cette personne devient le « garant ».
Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le bailleur qui sert à couvrir les dépenses éventuelles des réparations locatives après le départ du locataire.
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La loi encadre le cautionnement de règles strictes, qui, lorsqu’elles ne sont pas respectées entrainent la nullité du cautionnement.
Les formalités prescrites par la loi
L'article 22-1, dernier alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location », ainsi que de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent (relatif à la durée du cautionnement), que le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location et que l'ensemble de ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
Les conséquences du non-respect des dispositions d’ordre public
I- Les formalités édictées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief (Cass. com., 8 mars 2006, no 05-11.042).
II- La nullité du contrat est absolue :
1/ il importe peu que les cautions aient commencé à exécuter leurs obligations. (CA Versailles, 1re ch., 30 juill. 2013, n° 12/08320, Zammouche c/ Irzanne : JurisData n° 2013-017034)
2/ le seul non-respect des exigences posées par l’alinéa 2 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, notamment quant à la reproduction dans l’acte de cautionnement de l’alinéa 1re du texte relatif à la faculté de résiliation et à la remise d’un exemplaire du bail, est sanctionné par la nullité du cautionnement.
3/ La caution n’à pas à prouver l’existence d’un grief causé par ces irrégularités.
III- L’exigence de la constitution d’un dépôt de garantie doit être mentionnée dans le contrat de bail.
À défaut, le bailleur ne peut pas réclamer au locataire la constitution d’un dépôt de garantie. Les parties sont réputées n’avoir rien prévu.
IV- Le bailleur ne peut exiger une caution s’il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives
(art. 22-1, 1eralinéa de la loi du 6 juillet 1989) car cela reviendrait à bénéficier d’une double garantie.
V- Si le bailleur est une personne morale : il ne peut exiger une caution sauf dans trois cas :
- Le bailleur est une Société Civile Immobilière (SCI) constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
- Le locataire est un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur,
- Si le cautionnement est souscrit par un organisme à vocation sociale (fonds de solidarité pour le logement du département (FSL), organisme collecteur du "1 %" patronal…).
VI- Le bailleur peut refuser la caution proposée par le locataire,
mais uniquement au motif qu’elle ne présente pas de garantie financière suffisante.
VII- L’acte de cautionnement n’est valable que sous certaines conditions
résultant de la loi de 1989 et du code civil. :
- Le cautionnement ne se présume pas : La nature et le montant de l’engagement de la caution doivent obligatoirement être écrits de la main de la caution.
- L’acte doit mentionner, en chiffres et en lettres, le montant des dettes que la caution accepte de cautionner.
- La caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Elle doit également indiquer, à la main, de façon explicite et non équivoque, la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte.
- La personne qui se porte caution dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 doit, de plus, recopier de sa main l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
VIII- Pour que le cautionnement s’étende aux conséquences
financières d’autres manquements du locataire (réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas d’expulsion...) dont le montant est indéterminé, l’acte doit préciser, de façon explicite et non équivoque, ce à quoi la caution s’engage.
IX- Conformément aux dispositions de l’article L 341-3 du code de la consommation, si le bailleur est un professionnel,
la caution doit en outre faire précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du code civil et en m’obligeant solidairement avec X..., je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement X... ».
A défaut, l’engagement de caution est nul.
