Le bail rural est un contrat de location de terres et/ou de bâtiments agricoles par un propriétaire à un exploitant, en contrepartie d'un loyer et pour l'exercice d'une activité agricole.

Pour que le statut du fermage s'applique, il doit y avoir :

• Mise à disposition d'un immeuble à usage agricole, c'est-à-dire des terres, des bâtiments d'exploitation et/ou une habitation

• Un exercice effectif d’une activité agricole.

• Des activités qualifiées « d’agricoles » qui sont :
  • La maîtrise et exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal
  • Les activités dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation d'un cycle biologique (transformation, commercialisation …)
  • L'Élevage
  • Les Activités agricoles déterminées par la loi (culture marine, activités équestres, marais salants, déneigement des routes…)

• La fixation d'un loyer

 

Baux soumis au statut du fermage sous conditions

Les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas dans toutes les situations. Par exemple :

Vente d'herbe : le propriétaire vend l'herbe de son pré à un exploitant qui y fait paître ses animaux : Lorsque cette vente d'herbe est consentie par le propriétaire chaque année au même agriculteur, elle est considérée comme un bail rural, mais si elle est limitée dans le temps et concerne plusieurs acquéreurs, il ne s'agit pas d'un bail rural.

 

Baux exclus du statut du fermage

Les règles du bail rural (ou statut du fermage) ne s'appliquent pas lorsque :

• La location porte sur des forêts ou des biens du domaine forestier
• La location est conclue pour assurer l'entretien d'un terrain à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance)
• Il s’agit d’une convention d'occupation précaire d'un montant inférieur au prix du marché.
• Le bail porte sur une petite surface sans un corps de ferme et qui ne constitue pas une partie essentielle de l'exploitation du locataire.

La conclusion d’un bail rural

Le bail rural peut être conclu par deux personnes physiques ou morales. Le bailleur être :

• Propriétaire jouissant de la pleine propriété
• Usufruitier : mais il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire (sinon il peut demander une autorisation du juge civil)
• Indivisaire : Il doit alors obtenir le consentement de tous les indivisaires ou un mandat spécial
• Époux du bailleur si l'exploitation lui appartient personnellement. Le consentement de son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin est nécessaire s'il s'agit d'un bien commun

 

Le bail rural écrit n'est pas obligatoire

Le bail rural verbal est valable s'il répond aux caractéristiques du bail rural, mais lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire.

 

L'état des lieux n'est pas obligatoire mais conseillé

Il est établi par le bailleur et le locataire dans le mois qui précède l'entrée en jouissance dans les lieux ou dans le mois suivant celle-ci. Les frais sont partagés.

En l'absence d'état des lieux, le locataire est supposé avoir reçu les bâtiments en bon état, et il doit donc les restituer en bon état.

 

La durée du bail rural

Plusieurs types de contrats d'exploitation à usage agricole :

Bail ordinaire

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans mais les parties peuvent, d'un commun accord, y mettre fin avant le délai de 9 ans.

Cette durée minimale peut exceptionnellement être réduite (Exemples : Bail conclu par une SAFER : 6 ans, Bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant …)

 

Bail à long terme

Le bail à long terme est établi par acte notarié. Il garantit une certaine stabilité au locataire. En contrepartie, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire. (Bail de 18 ou 25 ans, bail cessible hors cadre familial, par exemple)

 

Obligations réciproques du locataire et du bailleur à ferme

 

POUR LE BAILLEUR

• Obligation de délivrance, c'est-à-dire la mise à disposition de terres et de bâtiments qui sont libres et en bon état.
• Garantie de jouissance paisible : le propriétaire ne doit apporter aucun trouble à l'exploitation.
• Entretien du bien loué et prise en charge des grosses réparations : les grosses réparations sont notamment celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des murs de soutènement et de clôture.
• Garantie contre les vices cachés : l'obligation du bailleur s'applique au cas où l'altération de la chose est due à un vice caché. Le vice doit empêcher l'usage des lieux.
• Assurer la permanence et la qualité des plantations La commission consultative paritaire départementale des baux ruraux détermine dans chaque département l'étendue et les modalités pratiques de la permanence et de la qualité des plantations.
• Paiement de la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments et l'impôt foncier
• Permettre la chasse au locataire, sur le fonds loué

 

POUR LE LOCATAIRE

• Payer un loyer (fermage) ou partager la récolte (métayage)
• User de la chose louée raisonnablement et suivant la destination donnée par le bail.
• Respecter les pratiques culturales (préservation de la ressource en eau ou des paysages par exemple) dans le cas d'un bail rural environnemental
• Obtenir une autorisation écrite du propriétaire pour effectuer tout changement non prévu par le contrat de bail et visant à améliorer l'exploitation (par exemple, en procédant à la mise en herbe de parcelles de terre)

 

Le droit de préemption du fermier

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier agricole, le droit de préemption donne priorité au locataire sur l’acquéreur choisi par le propriétaire : Le droit de préemption permet au fermier d’acheter par priorité, avant l’acquéreur choisi par le propriétaire.

 

Ce droit de préemption ne s’applique que pour les ventes portant sur des biens immobiliers agricoles.

Pour l’exercer, il faut :

• Être agriculteur depuis au moins trois ans, 
• Exploiter le bien loué,
• Ne pas être propriétaire d’une surface fixée par région,
• Et s’engager à exploiter le bien préempté pendant au moins neuf ans.

Le fermier peut exercer ce droit pour son compte ou pour un membre de sa famille.

Le notaire chargé de la vente adresse au fermier en place, une lettre recommandée annonçant l’objet de la vente, son prix, les charges et les conditions.

Le fermier dispose alors de deux mois pour se prononcer. L’absence de réponse dans ce délai est considérée comme une renonciation à son droit de préemption.

Le droit de préemption n’est pas un droit de préférence, car le droit de préférence s’exerce aux conditions et charges fixées, alors que le droit de préemption peut s’exercer avec révision du prix. En effet, si le fermier juge le prix trop élevé, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir une éventuelle réduction.

 

Non-respect du droit de préemption

Si une vente est passée sans information du fermier bénéficiant d’un droit de préemption, celui-ci aura la possibilité de poursuivre la nullité de la vente.

Le fermier a 6 mois pour agir dès lors qu’il a connaissance de la date de la vente passée en méconnaissance de son droit.