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BAIL D’HABITATION ET JARDIN

« La justice a pour finalité la restauration de la paix »


I- Le locataire doit entretenir le jardin s’il en a la jouissance exclusive

Si le jardin est inscrit sur le bail d'habitation comme faisant partie de la location :

  • Le locataire doit l’entretenir dans les limites des réparations locatives fixées par le décret du 26 août 1987 (entretien courant, réparation et remplacement des installations d'arrosage, élagage des arbres, etc.).
  • Dans le cas où il est nécessaire d’exécuter des travaux qui ne relèvent pas des menues réparations ou de l’entretien courant, c’est au propriétaire de les réaliser et de les prendre à sa charge.
  • Si le propriétaire souhaite récupérer le jardin en cours de bail, le locataire est en mesure de réclamer un avenant au contrat de location avec une diminution de loyer.(cf ci-dessous)
  • Si le locataire n’entretient pas le jardin loué, le propriétaire-bailleur peut saisir la justice pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

 

II- Le jardin est une partie commune : le locataire n’a pas à l’entretenir mais il doit payer des charges

 

  • Si le jardin est une partie commune dont plusieurs occupants ont la jouissance, le locataire ne doit pas l’entretenir lui-même.
  • Il est néanmoins obligé de payer des charges liées à l’entretien effectué dans le jardin. Ces charges sont limitées par le décret de 1987 sur les charges récupérables (frais de nettoyage des aires de stationnement, des aires de jeux, des espaces verts, etc.).

 

III- Le bailleur veut récupérer le jardin

 

Le propriétaire ne peut, pendant la durée du bail, changer les termes du contrat sans l’accord du locataire, mais si le locataire accepte, le loyer initialement fixé devra être diminué en conséquence.

 

A- Le locataire n’est pas d'accord : le bailleur doit attendre la fin du bail

L’article 1723 du Code Civil dispose que le changement de forme de la chose louée s’applique tant à l’objet principal du bail (qui est le local à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du locataire) qu’aux accessoires dudit bail tels que les jardins dont le locataire a la jouissance privative. 

Le propriétaire est tenu pendant la durée du bail de faire jouir paisiblement le locataire de la chose louée.

Cependant la jurisprudence n’écarte pas la possibilité de déroger à cette interdiction à condition que le locataire donne expressément son accord.

Ainsi le bailleur qui souhaite récupérer le jardin d’une maison donnée en location devra avec le consentement du locataire prévoir des limites séparatives entre ce qui reste à l’usage exclusif du locataire et ce qui lui est réservé, et ce sans que cela ne puisse porter atteinte à la jouissance paisible du bien par le locataire.

A défaut ce dernier pourra demander au juge la remise en état des lieux.

 

B- Le locataire est d'accord : le propriétaire doit faire un avenant au bail

En cas d’accord entre le propriétaire et le locataire, il est impératif qu’un avenant au bail initial soit rédigé et signé par les parties.

Cet avenant portera modification quant à la désignation et consistance du bien loué avec ses locaux accessoires ainsi que les modalités d’accès au jardin par le bailleur.

La chose louée étant modifiée dans sa consistance, le loyer initialement fixé devra être diminué en conséquence de la privation de la jouissance privative du bien qui était donné à bail au locataire.

NOTA :  Si le bail initial est garanti par une caution, l’acte de caution devra également être modifié sur la portée des engagements pris par le garant. Ce dernier devra signer l’avenant au bail et une copie lui sera remise.

Sources

  • Article 1723 du Code Civil
  • Article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014