La présomption de mitoyenneté de l’article 666 du Code civil est susceptible d’être renversée dans plusieurs cas :
- Un seul fond est clôturé
L’article 666 du Code civil prévoit que la mitoyenneté d’une clôture est exclue lorsque « qu’un seul des héritages en état de clôture » : Dès lors, lorsque l’un des fonds contigus n’est pas clos, tandis que l’autre est délimité par une clôture, la partie de la clôture séparant les deux héritages est présumée non mitoyenne.
Cette situation ne signifie pas que l’élément séparatif appartient au propriétaire de l’héritage clos : elle fait seulement obstacle à la présomption de mitoyenneté.
- L’existence d’un titre, d’une prescription ou d’une marque contraire
La présomption de mitoyenneté instituée à l’article 666du Code civil peut aussi être renversée par un titre, la prescription acquisitive ou une marque contraire.
- S’agissant d’un titre : il peut s’agir d’un acte déclaratif, translatif ou abdicatif. Il peut émaner d’une seule ou des deux parties.
- Pour ce qui concerne la prescription : il devra être démontré une possession
- Les marques de non-mitoyenneté sont celles visées par l’article 666 du Code civil : Il s’agit, selon l’alinéa 2 : de « la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé ».
L’alinéa 3 précise que « le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve ».
Présomption particulière de mitoyenneté : cas des murs
(cf article sur les présomptions de mitoyenneté)
Les présomptions de non-mitoyenneté des murs (654 C. civ.)
Si, les présomptions de non-mitoyenneté des murs sont d’abord édictées par l’article 654 du Code civil, la jurisprudence a estimé que la liste énoncée par ce texte ne présentait aucun caractère limitatif.
En dehors de l’article 654, les juges disposent en la matière d’un pouvoir souverain d’appréciation.
1/ Les présomptions de non-mitoyenneté visées par l’article 654 du Code civil: L’article 654 du Code civil envisage trois marques de non-mitoyenneté des murs :
=> La marque qui résulte de la sommité du mur
- L’article 654, al. 1er du Code civil prévoit que « il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.» C’est le cas où le haut du mur, au lieu d’être plus élevé au milieu pour s’incliner des deux côtés, a sa partie la plus élevée à l’arrête d’un des côtés et s’incline vers l’autre côté dans toute sa largeur, de manière à ce que l’écoulement des eaux pluviales s’opère sur un seul héritage. Dans ce cas, le mur est présumé appartenir exclusivement au propriétaire de l’héritage vers lequel les eaux pluviales s’égouttent entièrement. La présomption de non-mitoyenneté est ainsi tirée de l’inclinaison de la pente du toit.
=> La marque qui résulte des chaperons et filets
- L’article 654, al. 2e du Code civil prévoit qu’il y a marque de non-mitoyenneté « lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets […] qui y auraient été mis en bâtissant le mur. » Le chaperon est le sommet du mur formant un plan incliné de chaque côté.
S’il n’existe que d’un seul côté l’écoulement des eaux pluviales ne se fait que sur le fonds vers lequel le plan est incliné.
Le filet, c’est la partie du chaperon qui déborde le mur pour faciliter la chute de l’eau, sans dégradation du mur : si le mur est mitoyen le chaperon et le filet sont construits de telle sorte que les eaux pluviales se déversent de part et d’autre du mur et donc sur les deux fonds. Il est donc présumé que le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel l’eau s’écoule.
=> La marque qui résulte des corbeaux de pierre
- L’article 654, al. 2edu Code civil prévoit qu’il y a marque de non-mitoyenneté « lors encore qu’il n’y a que d’un côté […] des corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur. »
Les corbeaux sont des pierres en saillie que l’on place dans le mur en le construisant afin de poser des poutres dessus, lorsqu’on voudra bâtir plus tard.
La présomption est ici tirée du fait que celui qui s’est réservé de bâtir sur ce mur, est le propriétaire.
2/ Les présomptions de non-mitoyenneté en dehors de l’article 654 du Code civil
Dans un arrêt de 1961, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « les énonciations de l’article 654 du code civil n’ont pas un caractère limitatif »
Pour exemple, les juridictions ont admis comme marques de non-mitoyenneté :
- La présence d’ouvertures dans le mur ou de jours de souffrance,
- La présence de deux conduits de fumées indépendants intégrés dans le mur et affectés à l’usage exclusif d’un seul des immeubles contigus,
- La présence d’un débord de toit qui, avant l’exhaussement du mur séparatif, surplombait la parcelle du voisin.
3/ Les présomptions de non-mitoyenneté des fossés (666 C. civ.)
L’article 666, al. 2e du Code civil dispose que « pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé. »
L’alinéa 3 précise que « le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve. »
Une « levée » est un amas de terre placé sur les bords du fossé. Le « rejet » vise l’hypothèse où l’on jette de la terre hors du fossé, soit en creusant, soit en le curant, la terre rejetée formant une levée.
La présence d’une levée ou d’un rejet de terre que d’un seul côté du fossé est une marque de non-mitoyenneté.
À l’inverse, si le rejet ou la levée se trouve des deux côtés ou s’il n’y en a ni d’un côté, ni de l’autre, et que les deux bords du fossé sont unis, il n’y a pas de présomption de non-mitoyenneté.
Les autres articles sur la mitoyenneté
Code civil, art. 655 (entretien et réparation des murs mitoyens)
Code civil, art. 656 (renonciation à la mitoyenneté d'un mur)
Code civil, art. 657 (droit de construire contre un mur mitoyen)
Code civil, art. 658 (droit de surélever le mur)
Code civil, art.661 (acquisition de la mitoyenneté)
Code civil, art. 667 (entretien et réparations des clôtures et fossés mitoyens - abandon de la mitoyenneté)
Code civil, art. 666 et art. 670 (présomption de mitoyenneté des haies, fossés et arbres)
Code civil, art. 670 et Code civil, art. 668 (droits des propriétaires de haies mitoyenne)
Code civil, art. 671 (plantations contre le mur mitoyen)
Code civil, art. 675 (possibilité de créer des ouvertures)
