La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil concerne l’ensemble des clôtures séparatives de deux biens immobiliers : les murs, les fossés, les haies d’arbres …
La mitoyenneté est une copropriété, sous la réserve que les murs appartenant au domaine public ne font pas l’objet de mitoyenneté.
Toute clôture séparative est présumée être mitoyenne, à défaut de preuve contraire, mais toutes les séparations ne sont pas mitoyennes.
La preuve de la mitoyenneté
- Par un acte sous seing privé signé par les deux voisins qui conviennent conjointement de la construction d’une clôture entre leurs deux biens,
- Grâce à l’existence d’un acte notarié accompagnant l’acte de vente
- Par la prescription trentenaire : Si un propriétaire peut prouver qu’il a entretenu la séparation pendant 30 ans, elle est réputée être mitoyenne.
Reconnaître un mur mitoyen
Un mur, entre deux surfaces immobilières n’est pas systématiquement mitoyen, il existe des cas dans lesquels le mur est privatif :
- Lorsque son sommet présente un seul plan incliné : le propriétaire est alors celui vers lequel l’inclinaison penche
- Le mur porte des tuiles ou des corniches qui dépassent d’un seul côté
- Le mur sépare des bâtiments de hauteurs différentes … alors, le mur est mitoyen jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé.
- Le mur est construit en retrait de la limite séparative, même de quelques centimètres
Un mur de soutènement est obligatoirement un mur privatif.
Droits et devoirs de copropriétaires en cas de mitoyenneté
Chaque propriétaire utilise la séparation comme il le souhaite, à la seule réserve est de ne pas nuire aux droits de son voisin. Il est ainsi autorisé de réaliser des travaux, de planter des végétaux, de mettre des palissades (à condition que les plantations et les aménagements ne dépassent pas de la hauteur du mur).
Les frais d’entretien doivent être partagés entre les deux propriétaires sauf si des dégâts sont de la responsabilité d’un seul d’entre eux.
La mitoyenneté impose néanmoins, quelques interdictions :
- Faire des aménagements susceptibles de compromettre sa solidité
- Adosser une construction sans le consentement du co-propriétaire
La fin de la mitoyenneté
- Par le rachat de la part de copropriété de son voisin,
- Par l’abandon du droit de mitoyenneté.
