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POINTS INFOS RAPIDES


ACHAT D’UN LOGEMENT LOUE : Les délais de congé à respecter

Le propriétaire qui vient d'acheter un logement occupé par un locataire et qui veut lui donner congé, doit respecter certains délais :

  • Si c'est un congé pour reprise du logement :
    • Il doit attendre 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat.
    • Il doit attendre le terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat.
  • Si c'est un congé pour revendre le logement :
    • Il doit attendre le terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat.

Il doit attendre le terme du contrat en cours si l'échéance du contrat du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat

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Locations meublées au Pays basque : des changements

La Communauté d’agglomération du Pays basque a adopté le principe de la compensation des meublés touristiques sur les 24 communes classées en zone tendue.

À compter du 1er juin 2022, pour tout logement qui ferait l'objet d’une demande de changement d’usage vers la location touristique, le propriétaire devra créer un logement destiné à la location classique.

Ces nouveaux logements devront se situer dans la même ville que celui passé en location touristique, et offrir au moins la même surface. Les locaux commerciaux de rez-de-chaussée sont exclus, « afin de favoriser le maintien de commerces de proximité ».

Les types de biens sont concernés : Essentiellement, les résidences secondaires louées comme meublés touristiques.

Ne sont pas concernées :

  • Les résidences principales mises en locations touristiques dans la limite de 120 jours par an.
  • Les logements loués à des étudiants au moins neuf mois
  • Les logements inclus dans l’emprise de la résidence principale.
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Bail d’habitation : Congé pour vente d’un logement loué : le prix proposé au locataire doit être cohérent avec le marché et les informations loyales et sincères

En cas de congé donné au locataire pour motif de vente du logement, le propriétaire a l'obligation de le proposer d'abord à l'achat au locataire.

 

La Cour de cassation ( Décision - Pourvoi n°21-12.179 | Cour de cassation )  rappelle que le prix proposé au locataire doit être en adéquation à celui du marché et les informations données au locataire, loyales et sincères.

La loi prévoit par ailleurs que le congé pour vendre doit indiquer le prix et les conditions de la vente.

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Décret du 25 mars 2022 relatif aux obligations d’information précontractuelle et contractuelle des consommateurs et au droit de rétractation (contrats à distance et hors établissement)

Entrée en vigueur : les dispositions du décret entrent en vigueur le 28 mai 2022.

Il précise :

  • Les obligations d’information pré-contractuelle auxquelles les professionnels sont tenus à l’égard des consommateurs, en application de l’article L. 221-5 du code de la consommation, préalablement à la conclusion de contrats à distance et hors établissement,
  • Procède à des ajustements rédactionnels prévus par la directive EU 2019/2161, notamment, sur la communication obligatoire au consommateur des coordonnées du professionnel.


En conséquence, sont modifiés :

-l’annexe à l’article R. 221-1 du code de la consommation relative au modèle-type de rétractation,

-l’article R. 221-2 du même code qui précise les informations pré-contractuelles communiquées au consommateur en application des 4°, 5° et 6° de l’article L. 221-5,

-l’article R. 221-3 et son annexe, relatifs à l’avis d’information concernant l’exercice du droit de rétractation

-l’article R. 221-4 sur les informations fournies en cas d’enchères publiques.

 

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PLAN DE BORNAGE ET CADASTRE

Le «bornage» est une opération de délimitation foncière légale et permanente, par la pose de bornes, ce qui permet la matérialisation d'une limite entre des fonds contigus. Cette opération doit être contradictoirement réalisée en application de l'article 646 du Code civil.

Le bornage, qui peut être demandé amiablement ou judiciairement, a une validité permanente : Une fois réalisé, le plan de bornage, pour être valable, doit être signé par tous les propriétaires contigus d’un terrain.

Il ne peut plus être contesté ensuite et ne peut faire l’objet d’un nouveau bornage par un juge.

Le plan de bornage, est un document juridique réalisé par un expert, le géomètre, seul professionnel habilité à le réaliser

Le bornage n’est pas obligatoire, sauf si l’un des propriétaires en fait la demande.

Lorsqu’il a été réalisé, il est irrévocable.

 

Lorsqu’il existe, il peut être trouvé :

  • Dans les actes notariés de propriété,
  • Ou dans les archives des géomètres-experts. Le plan de bornage est disponible auprès du géomètre-expert qui l’a réalisé et qui a l’obligation de le conserver.
  • Les Géomètres-Experts disposent aussi d’un outil de cartographie foncière qui peut être consulté

 

Le plan de bornage ne doit pas être confondu avec le plan cadastral

  • Le plan cadastral est un document administratif à caractère fiscal. Il sert à définir l'assiette des impôts fonciers et ne garantit pas les limites de la propriété. Il ne constitue donc pas une preuve de la propriété foncière d’un terrain.
  • Le plan de bornage matérialise physiquement les limites d’une propriété. Il donne les informations concernant les limites réelles et sur la superficie d’un terrain. Seul le plan de bornage, associé au procès-verbal de bornage du géomètre-expert, garantit les limites de propriétés et la superficie réelle d’un terrain. Le plan de bornage prévaut sur le cadastre.
  • Pour être opposable à un tiers en cas de contestation de propriété, un plan de bornage doit avoir été préalablement publié au service de publicité foncière.

 

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Pas de Clause de conciliation obligatoire pour les consommateurs

 

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 19 janvier 2022, 21-11.095, 

 

Dans un contrat conclu entre un consommateur et un professionnel, les clauses qui imposent de recourir à une conciliation, une médiation ou un arbitrage avant tout recours judiciaire sont des clauses abusives.

1- Elles suppriment ou limitent l'exercice du droit d'agir en justice.

C'est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans l'arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 janvier 2022.

Le professionnel ne peut donc plus imposer conventionnellement ce type de clause.

2- Par ailleurs, même si l’article 750-1 du code de procédure civile impose désormais de passer par un mode alternatif de litige puisqu’il énonce que « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros … », le texte laisse le choix du mode de résolution amiable : conciliation, médiation ou tentative de de procédure participative. Le mode de résolution ne peut donc être imposé au consommateur. 

 

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LE BORNAGE

Le bornage n’est pas obligatoire mais il permet de fixer les limites séparatives de deux terrains contigus, d'un point de vue juridique et matériel et d’éviter des conflits de voisinage.

Il permet aussi, notamment, lors de l'acquisition d'une propriété, de vérifier que la superficie indiquée par le vendeur est conforme.

En revanche, le bornage ne peut être entrepris s'il a déjà été effectué ou si le terrain en question est privé et contigu à une parcelle du domaine public.

1-Qui peut demander le bornage d'un terrain?

D'après l'article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Avec la jurisprudence, la notion de « propriétaire » a été élargie et comprend également l'usufruitier, le nu propriétaire….).

2-Deux types de recours sont possibles :

  • Le bornage dit « à l'amiable »

Faire appel à un conciliateur de justice (un recours qui n'engage pas de frais) pour la réalisation d'un accord écrit.

  • Le bornage dit « judiciaire » (à condition qu'un précédent bornage en bonne et due forme n'ait pas été réalisé auparavant.)

Dans ce cas, le juge du tribunal judiciaire peut être saisi à tout moment, après échec d’une tentative de conciliation)

3-Comment fixer légalement les limites de propriété ?

Un géomètre-expert dressera un procès-verbal de bornage qui délimitera par écrit les limites entre les terrains et sera signé par les parties concernées pour conférer ainsi une valeur contractuelle.

Depuis le 1er juillet 2010, le géomètre a pour obligation d'enregistrer le procès-verbal de bornage effectué dans la base de données « Geofoncier » de l'Ordre des géomètres-experts pour sa conservation et son archivage.

4-L'enregistrement du document au service de publicité foncière est facultatif, mais sa publication par l'intermédiaire d'un notaire permet d'éviter toute contestation des propriétaires actuels et futurs ou encore des héritiers.

 

En savoir plus :

Bornage de terrains | service-public.fr

 

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Élagage et entretien des végétaux en limite de propriété

1-L'article 673 du Code civil (« Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent »), prévoit que si les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux d'une personne dépassent sur la propriété d'un voisin, le voisin gêné peut contraindre l’autre à les couper.

 

2-S’il s’agit de racines, de ronces ou de brindilles, le voisin pourra couper lui-même ce qui dépasse sur sa propriété.

 

3-Si les arbres sont plantés sur la limite entre les deux propriétés, les deux voisins sont également responsables de leur entretien et de leur coupe (article 670 du Code civil : Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis. Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés »).

 

4-La loi prévoit des distances à respecter pour la plantation des arbres entre deux propriétés sauf s’il existe un règlement ou un usage local déterminant la distance à respecter dans la commune.

(article 671 du Code civil : « Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.

Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers. »)

 

5-Délai pour agir : le droit de demander au voisin de couper la végétation qui dépasse est imprescriptible, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de limite au délai pour agir (article 673 du Code civil : …… « Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible ».).

 

MAIS :  l'action n'est en principe plus possible au-delà de 30 ans à partir de la plantation.

 

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Surendettement des particuliers : incidence de la qualité de membre d’un GAEC- Code de la consommation-

La seule qualité de membre d’un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC) ne suffit pas à exclure une personne du champ d’application des dispositions du code de la consommation relatives au surendettement des particuliers. Il convient de rechercher, si à titre personnel, un associé d’un GAEC a ou non, une activité propre.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044525083

Idem, pour un associé de SCI : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044525079

 

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Trouble anormal du voisinage (élagage) et prescription de l’action

Source : cass.3eme civ. 7 janvier 2021

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043004964

 

En vertu de l’article 2240 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. 

L’interruption de la prescription suppose donc la « reconnaissance » par le débiteur du droit de l’autre.  

La Cour de cassation retient, par un arrêt publié du 7  janvier 2021, que la reconnaissance par le débiteur de son obligation d’indemnisation sur le fondement de troubles anormaux du voisinage doit être non équivoque, et ne peut se déduire de l’absence de réponse à un courrier. 

En l’espèce, Mme X assigne M. Y en indemnisation du trouble anormal de voisinage que lui causait la chute des aiguilles et pommes de pin de ses sapins sur son fonds. M. Y a reçu un courrier recommandé le 9  avril 2013 lui rappelant son engagement de consulter un spécialiste de l’élagage. 

Condamné à payer à Mme X une somme à titre de dommages et intérêts, M. Y s’est pourvu en cassation, arguant que le courrier du 9 avril 2013 ne constituait pas une reconnaissance par lui de l’existence d’un trouble de voisinage causé par ses arbres. 

La Cour de cassation censure la décision la cour d’appel, retenant que : 

 – « pour dire qu’une lettre recommandée reçue par M. Y avait interrompu la prescription quinquennale et déclarer en conséquence l’action de Mme X recevable, la cour d’appel a relevé que M. Y n’avait pas contesté la teneur de cette lettre qui lui rappelait son engagement de consulter un spécialiste de l’élagage et que, par cette volonté ainsi manifestée après les plaintes de Mme X., il avait reconnu l’existence d’un empiétement de ses arbres sur le toit de sa voisine, ce qui emportait obligation d’en assumer les conséquences en cas de troubles de voisinage ; 

 – en se déterminant ainsi, sans relever une reconnaissance non équivoque, par M. Y, de son obligation d’indemniser le trouble anormal de voisinage invoqué, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

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La clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent.

La clause d'un contrat instituant une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, dont la mise en oeuvre suspend jusqu'à son issue le cours de la prescription, constitue une fin de non-recevoir qui s'impose au juge si les parties l'invoquent. Dès lors, la cour d'appel qui a retenu qu'un contrat de collaboration libérale prévoyait le recours à une procédure de conciliation préalable à toute instance judiciaire pour les contestations relatives à la validité, l'interprétation, l'exécution ou la résolution de la convention, en déduit exactement l'irrecevabilité de l'action en requalification de ce contrat en contrat de travail avant que la procédure de conciliation ait été mise en œuvre

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L’article 750-1 du code de procédure civile, par le décret n°2023-357 du 11 mai 2023, est rétabli

« Art. 750-1. – En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

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Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire – Légifrance

Article 1 : La liste limitative des travaux de rénovation énergétique, mentionnés au f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :- isolation des planchers bas ;- isolation des combles et des plafonds de combles ;- remplacement des menuiseries extérieures ;- protection solaire des parois vitrées ou opaques ;- installation ou remplacement d'un système de ventilation ;- installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

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