Cass. 2e civ., 17 novembre 2022, n° 20-20.660, F-B
(24.11.2022)

La requête pour convocation d'une partie à une tentative de conciliation préalable à une saisie des rémunérations interrompt la prescription.

(Pourvoi rejeté au visa de l'article 2241 du Code civil, en vertu duquel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion).

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046658332

Cass. 3e civ. 9-11-2022 n° 21-19.212 FS-D

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'1/20e à celle exprimée dans le bail, le délai de 4 mois dont dispose le locataire pour saisir la justice court de la demande de diminution de loyer faite au bailleur.

Le délai de 4 mois prévu par l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

A noter :

Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, la loi de 1989 permet au locataire d'obtenir une réduction du loyer proportionnelle à l'écart constaté (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 3-1).

Le locataire doit formuler sa demande auprès du bailleur, qui dispose de 2 mois pour répondre. En cas de refus ou de silence, le juge peut être saisi. Si ce dernier use de l'intégralité du temps qui lui est accordé ou ne répond pas, il ne reste plus au preneur que 2 mois pour assigner. Il s'agit d'un délai préfix de forclusion, c'est-à-dire qu'il ne peut être interrompu.

Article 1 : 
La liste limitative des travaux de rénovation énergétique, mentionnés au f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comprend, lorsqu'ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :
- isolation des planchers bas ;
- isolation des combles et des plafonds de combles ;
- remplacement des menuiseries extérieures ;
- protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
- installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Les travaux réalisés doivent respecter les prescriptions fixées par l'arrêté mentionné au premier alinéa de l'article R. 173-3 du code la construction et de l'habitation.
Lorsque les logements loués se situent dans un immeuble collectif, sont exclus de cette liste les travaux affectant les parties communes ou les éléments d'équipement commun.
Sont également exclus de cette liste les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou soumis à formalité au titre du livre IV du code de l'urbanisme

Article 2 : 
I. - Le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique adresse au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.
Cette demande mentionne expressément qu'en application du f de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux. Elle reproduit ces dispositions législatives.

II.- Dans un délai de deux mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Article 7 : (Version en vigueur depuis le 25 août 2021 (Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 163)
Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

FICHE INC à CONSULTER :

https://www.inc-conso.fr/content/depuis-le-24-aout-2022-interdiction-daugmenter-les-loyers-des-logements-les-plus-energivores

Le point de départ du délai à l’expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance. (Cass., ass. plén., 6 juin 2003, n° 01-12453 et Cass. 3^e civ., 14 juin 2006, n° 05-14181).

Par ailleurs, l’article 2224 du Code civil, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’action en résolution de la vente engagée par l’administrateur de la succession tend à sanctionner le défaut d’exécution de l’obligation de payer le prix pesant sur l’adjudicataire, laquelle est de nature personnelle, de sorte que cette action est soumise à la prescription de l’article 2224 du Code civil et le point de départ du délai de prescription est l’expiration du délai dont dispose l’adjudicataire pour s’acquitter du prix de vente.

Sources :

• Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 20-23602

L’acquéreur d’un bâtiment construit à usage professionnel et son locataire assignent le constructeur aux fins d’indemnisation de préjudices résultant de l’absence d’assurance dommages-ouvrage et décennale ainsi que de différentes malfaçons et non-conformités.

Selon l’article 1353, alinéa 1^er, du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il incombe donc, au maître de l’ouvrage ou à son acquéreur, qui agit sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, de rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies (Cass. 3^e civ., 7 juill. 2004, n° 03-14166).

Viole ce texte en inversant la charge de la preuve la cour d’appel qui, pour condamner l’entrepreneur à payer une certaine somme au titre de la non-conformité du bois de la terrasse, retient qu’il ne rapporte pas la preuve du caractère apparent de cette non-conformité pour un maître d’ouvrage profane au jour de la réception, alors qu’il incombe à l’acquéreur du bâtiment, qui réclame l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage.

Sources : Cass. 3e civ., 2 mars 2022, n° 21-10753

Le délai de deux ans dans lequel doit être intentée l’action résultant de vices rédhibitoires (vices cachés), prévu par l’Article 1648 - Code civil - Légifrance (legifrance.gouv.fr) est un délai de forclusion qui n’est pas susceptible de suspension, mais qui, en application de l’article 2242 du même code, peut être interrompu par une demande en justice jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’obligation de résultat qui pèse sur le garagiste découle de l’article 1231-1 du Code civil.

« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Le garagiste doit rendre, à son client, dans le cadre de la réparation d’une panne, le véhicule parfaitement réparé et en bon état de fonctionnement. Le garagiste doit respecter le contrat conclu avec son client. Il s’agit d’une obligation de résultat.

Selon la jurisprudence, l’absence de ce résultat équivaut à une faute qui rend le garagiste responsable de plein droit. Le consommateur n’a pas besoin d’apporter la preuve de la faute du garagiste, celle-ci est présumée.

Le garagiste doit alors reprendre à ses frais les réparations ou rembourser à son client la réparation inutile ou mal exécutée, lorsque la réparation a été mal effectuée et que le véhicule retombe rapidement en panne pour les mêmes raisons.

Lorsqu’une nouvelle panne survient alors qu’un certain temps s’est écoulé depuis la première réparation, il faut que le client rapporte la preuve que la panne est due à une défectuosité déjà existante au jour de l’intervention du garagiste ou est reliée à celle-ci. (Cass. civ.1, 14 février 2018, pourvoi n° 17- 11199)

La responsabilité de plein droit qui pèse sur le garagiste s’étend aux dommages causés par le manquement à son obligation de résultat.

La mitoyenneté, régie par les articles 653 à 673 du Code civil concerne l’ensemble des clôtures séparatives de deux biens immobiliers : les murs, les fossés, les haies d’arbres …

La mitoyenneté est une copropriété, sous la réserve que les murs appartenant au domaine public ne font pas l’objet de mitoyenneté.

Toute clôture séparative est présumée être mitoyenne, à défaut de preuve contraire, mais toutes les séparations ne sont pas mitoyennes.

La preuve de la mitoyenneté

• Par un acte sous seing privé signé par les deux voisins qui conviennent conjointement de la construction d’une clôture entre leurs deux biens,
• Grâce à l’existence d’un acte notarié accompagnant l’acte de vente
• Par la prescription trentenaire : Si un propriétaire peut prouver qu’il a entretenu la séparation pendant 30 ans, elle est réputée être mitoyenne.

Reconnaître un mur mitoyen

Un mur, entre deux surfaces immobilières n’est pas systématiquement mitoyen, il existe des cas dans lesquels le mur est privatif :

• Lorsque son sommet présente un seul plan incliné : le propriétaire est alors celui vers lequel l’inclinaison penche
• Le mur porte des tuiles ou des corniches qui dépassent d’un seul côté
• Le mur sépare des bâtiments de hauteurs différentes … alors, le mur est mitoyen jusqu’à la hauteur du bâtiment le moins élevé.
• Le mur est construit en retrait de la limite séparative, même de quelques centimètres

Un mur de soutènement est obligatoirement un mur privatif.

Droits et devoirs de copropriétaires en cas de mitoyenneté

Chaque propriétaire utilise la séparation comme il le souhaite, à la seule réserve est de ne pas nuire aux droits de son voisin. Il est ainsi autorisé de réaliser des travaux, de planter des végétaux, de mettre des palissades (à condition que les plantations et les aménagements ne dépassent pas de la hauteur du mur).

Les frais d’entretien doivent être partagés entre les deux propriétaires sauf si des dégâts sont de la responsabilité d’un seul d’entre eux.

La mitoyenneté impose néanmoins, quelques interdictions :

• Faire des aménagements susceptibles de compromettre sa solidité
• Adosser une construction sans le consentement du co-propriétaire

La fin de la mitoyenneté

• Par le rachat de la part de copropriété de son voisin,
• Par l’abandon du droit de mitoyenneté.

Viole le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel qui rejette l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage au motif que l'auteur des nuisances n'est pas propriétaire.

« l'action en responsabilité fondée sur un trouble anormal de voisinage constitue non une action réelle immobilière mais une action en responsabilité civile extra-contractuelle »;

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043566047?isSuggest=true

Le code de la consommation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, dispose que :

« Pour l'application du présent code, on entend par :

- consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

- non-professionnel : toute personne morale qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

- professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel. »

Selon la jurisprudence de la Cour de justice de l'Union européenne, seuls les contrats conclus en dehors et indépendamment de toute activité ou finalité d'ordre professionnel, fût-elle prévue pour l'avenir, dans l'unique but de satisfaire aux propres besoins de consommation privée d'un individu, relèvent du régime de protection du consommateur en tant que partie réputée faible (CJCE, 3 juillet 1997, C-269/95, points 16 et 17 ; CJCE, 20 janvier 2005, C-464/01, point 36 ; CJUE, 25 janvier 2018, C-498/16, point 30 ; CJUE, 14 février 2019, C-630/17, point 89).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 9 mars 2022, 21-10.487, Publié au bulletin - Légifrance (legifrance.gouv.fr)