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LES CLAUSES ABUSIVES LES PLUS COURANTES DANS LE BAIL D'HABITATION

« La justice a pour finalité la restauration de la paix »


Clauses interdites réputées non écrites

 

Il s’agit des clauses interdites expressément par la loi (article 4 de la loi de 89). Ces clauses « non écrites » s’appliquent aux baux signés après le 27 mars 2014.

 

1.Clause pénale (impossibilité de facturer des pénalités)

C’est la clause abusive la plus courante. Elle est souvent complémentaire de la clause résolutoire en cas d’impayés : il n’est pas possible de facturer des frais de pénalités en cas de non-respect des obligations contractuelles, et notamment en cas de retard de paiement ou d’impayés de loyer.

Exemple : «En cas de non-paiement d’un loyer, il sera automatiquement majoré de 20%... »

2.Résiliation du bail : limitation des motifs de résiliation

Sont réputées non écrites les clauses résolutoires qui prévoient la résiliation du bail pour tout autre motif que le non-paiement des loyers et des charges, l’absence d’assurance habitation, ou les troubles de jouissance constatés par décision de justice. Tout autre motif est infondé.

3.Limiter la durée du bail : Application de la durée légale

Sauf exception dûment justifiée (par exemple : bail étudiant de 9 mois ou reprise des lieux légitime inscrite au bail), il n’est pas possible de déroger aux durées légales de 1 an en meublée et de 3 ans si le local d’habitation est vide, avec les reconductions tacites que la réglementation impose.

4.Limiter le nombre d’occupants 

Est réputée non écrite toute clause qui limite la jouissance du logement et qui empêche le locataire d’héberger qui bon lui semble.

Il n’est donc pas possible de limiter le nombre d’occupants d’un logement, notamment sur les petites surfaces.

Exemple :  « Si le locataire héberge une autre personne dans sa chambre au delà de 15 jours consécutifs, un complément de loyer lui sera demandé. »

5.Imposer le prélèvement automatique

Il est expressément interdit d’imposer au locataire le prélèvement automatique.

6.Facturer des frais annexes

Les honoraires d’agences sont réglementés avec des plafonds fixés par zone. Il n’est donc pas possible de facturer au locataire d’autres frais au titre du bail, et notamment :

-les frais d’état des lieux de sortie,

-les frais d’envois des quittances,

-les frais d’un contrat de louage de meubles

-ou un abonnement obligatoire pour une assurance ou un prestataire de services quelconque.

Exemple : « L’état des lieux de sortie sera obligatoirement réalisé par un huissier dont les frais seront partagés à moitié par le bailleur et le locataire. »

7.Travaux du bailleur en cours de bail : le locataire a droit à des réparations

La loi de 89 rappelle que le bailleur ne peut déroger à son obligation d’indemnisation en cas de travaux en cours de bail dépassant 21 jours, même si le locataire accepte une clause du bail contraire.

Le Code Civil prévoit en effet une sanction en cas de manquement à cette obligation : une diminution du loyer « à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. ».

8.Interdiction d’aménager les lieux 

Le locataire étant chez lui, il est libre de réaliser des aménagements de son bien dans la mesure où ils n’entraînent pas des dégradations irréversibles du logement. Le locataire peut choisir ses peintures, par exemple.

9.Interdiction de prendre un animal domestique

Il n’est pas possible d’interdire au locataire d’avoir un animal domestique dans le logement, sauf s’il s’agit d’un animal appartenant à la première catégorie.

10.Interdiction de fumer

Le locataire étant chez lui il est évidemment libre de fumer dans son logement. Le bailleur ne peut donc lui interdire de fumer via une clause du bail.

Il n’en reste pas moins que le locataire sera responsable de l’usure prématurée des peintures s’il fume régulièrement dans son logement, et qu’à ce titre le propriétaire pourra donc lui imputer la remise en état sur son dépôt de garantie.

 

Autres clauses abusives

 

Il s’agit des clauses considérées abusives par la commission des clauses abusives ou par des jurisprudences des cours d’appel. Leur contestation n’est pas automatique comme les clauses « non écrites ».

Il sera donc nécessaire de saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler ces dispositions contraires à la réglementation ou demander une conciliation avec le bailleur, avant de saisir le Tribunal.

 

Pour une liste exhaustive des clauses réputées non écrites, il y a lieu de se reporter à la liste de l’article 4 de la loi de 89, que la jurisprudence fait constamment évoluer.