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LE BAIL D’HABITATION : LA SURFACE HABITABLE

« La justice a pour finalité la restauration de la paix »

Tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement. Une erreur de mesurage de plus de 5% peut entraîner une baisse de loyer.

Seule la surface habitable doit être indiquée : La superficie qui doit être inscrite dans chaque contrat de location d'habitation vide ou meublée est la superficie habitable telle que définie à l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Il s'agit de la surface de plancher dont on déduit, (notamment) :

  • Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres
  • Ainsi que les parties du logement d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

Une erreur de superficie peut entraîner une baisse du loyer

 

La loi permet de mesurer soi-même son logement, mais il vaut mieux recourir aux services d'un professionnel.

Lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat de location, le propriétaire bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté

Cette demande du locataire peut intervenir à tout moment, même plusieurs années après son entrée dans les lieux.

Une attestation de superficie en même temps que les autres diagnostics obligatoires peut être judicieusement établie (par le propriétaire) ou demandée (par le locataire) afin d’éviter des discussions sur ce point.

 

La surface minimale du logement 

 

Lorsque le logement loué vide ou meublé constitue la résidence principale du locataire, il doit être décent. Il doit notamment disposer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La jurisprudence considère qu'un logement d'au moins 20 m3 qui ne mesure pas 9 m2 de surface habitable n'est pas décent.

 

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Sanctions de la non-conformité

 

Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d'obtenir les allocations logement auxquelles il pourrait avoir le droit.

Le locataire dispose néanmoins de recours pour obliger le propriétaire à engager des travaux et obtenir une compensation financière.