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Logement : décence et insalubrité


Qu’est-ce qu’un logement décent ?

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1980, définit le logement décent comme :

  • Exempt de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé,
  • Exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites,
  • Répondant à un critère de performance énergétique minimale
  • Doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Nota : La décence d’un logement doit être assurée, non seulement à la remise des clés mais aussi pendant la durée du bail.

Logement indécent ou insalubre : quelles différences ?

  • Le logement indécent est celui qui ne répond pas aux normes minimales d’habitabilité : Risques pour la sécurité physique ou la santé des occupants ou habitat non doté des éléments essentiels à son utilisation à des fins d’habitation.
  • Le logement insalubre est l’habitat très dégradé qui présente des risques pour la santé des personnes (occupants, visiteurs, voisins). Il s’agit d’un état de dangerosité et d’inconfort supérieur à l’indécence.

L’insalubrité est constatée par arrêté préfectoral. Cette décision entraîne automatiquement la suspension du loyer et détermine les obligations et conditions de relogement du locataire.

Les recours du locataire d’un logement indécent

I- La démarche amiable

1/ Tenter de résoudre le problème par la voie amiable : Le locataire doit indiquer par écrit (RAR) au bailleur les signes de non-conformité du logement aux différentes conditions de décence.

La marche à suivre diffère ensuite selon que le bailleur accepte ou non les signes d’indécence : 

2/ Si le bailleur accueille les signes d’indécence, le locataire doit faire préciser au bailleur (via une lettre recommandée avec accusé de réception) :

  • Les travaux de conformité qu’il s’engage à effectuer ;
  • Les délais de réalisation de ces travaux.

Nota : Le manquement du bailleur à son obligation de décence ne dispense cependant pas le locataire de sa propre obligation de paiement du loyer.

II- Le recours en justice

Si, cependant, le bailleur du logement indécent conteste les signes identifiés par le locataire, alors une action en justice peut être envisagée :

  • Mise en demeure (via lettre recommandée avec accusé de réception) du bailleur d’effectuer les travaux nécessaires ;
  • À défaut d’accord ou en l’absence de réponse après 2 mois*, le locataire peut initier une action en justice devant le tribunal judiciaire.

*Attention au délai préfix de forclusion de l’action.

Nota : Locataire ou bailleur, peuvent également faire le choix de saisir la commission départementale de conciliation, ou un conciliateur de justice, avant de diligenter un recours.

Conséquences possibles pour le locataire

Un logement proposé à la location doit obligatoirement être décent pour ouvrir droit aux allocations logement proposées par la Caisse d’allocations familiales (CAF).

C’est au locataire de justifier que le logement qu’il loue est bien décent. S’il ressort que le logement n’est pas décent, les allocations logement seront suspendues à moins que le locataire ne fasse la demande à son bailleur d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité.